Закон обязывает собственников квартир за свой счет сохранять многоквартирные дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Другими словами – делать текущий и капитальный ремонт за свой счет! При этом неважно ЖЭУ управляет вашим домом или ТСЖ. Тут разница лишь в том, что при второй форме правления – вы точно знаете, на что идут ваши деньги и делаете ремонт тогда, когда вам нужно, а не городу…
Мэрия Душанбе планирует сделать ремонт фасадов 2448 домов к 30-летию независимости Таджикистана. На эти цели будут потрачены и деньги из бюджета. Но, как сообщают в мэрии, город ждет поддержки и от добровольцев и предпринимателей.
Местные ЖЭУ собирают у жильцов деньги на ремонт и покраску фасадов многоэтажных домов, что вызывает недовольство у населения.
Насколько законны действия жэушников? На вопросы мы попросили ответить Союз потребителей Таджикистана.
О чем говорит закон?
Законодательно, вопрос содержания и обслуживания многоквартирных домов, в некоторой мере был отрегулирован в Законе «О приватизации жилого фонда» еще в 1995 году. Статья 3 указанного закона, определила, что собственники приватизированных квартир в доме, являются совладельцами инженерных сооружений и частей общего пользования этого дома.
Далее в законе приводиться норма, обязывающая собственников жилых помещений в многоквартирном доме принимать участие в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом (включая капитальный) всего дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
Однако, указанные нормы закона, в силу отсутствия у руководства жилищно-эксплуатационных организаций навыков ведения деятельности в условиях рыночной экономики, не исполнялись. Собственники квартир понятия не имели, что с приватизацией квартиры, они стали собственниками общего имущества многоквартирного дома и сами должны нести бремя содержания всего дома, включая придомовую территорию.
Из-за того, что содержание и управление многоквартирными домами все больше становилось не подъемной ношей, а ситуация в сфере ЖКХ не улучшалась, была принята инициатива реформы сферы жилищно-коммунального хозяйства. В 2009 году был принят Закон «О содержании многоквартирных домов». Закон, действительно привнес некие реновации в сферу ЖКХ. Впервые, на законодательном уровне «коллективу» собственников помещений в многоквартирном доме было дано специальное определение – «Общее собрание собственников помещений».
Общее собрание собственников так же обрело права, прерогативы и компетенции. Теперь, решение всех вопросов, связанных с управлением и содержанием многоквартирного дома, стало исключительной компетенцией «Общего собрания».
Сами собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании решают, что им ремонтировать, когда и за сколько.
Следует отметить, что в Законе «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья» кроме прав и прерогатив так же установлены и обязательства собственников квартир. Например, в статье 7 Закона, четко определены обязанности: обеспечивать сохранность общего имущества, а также участвовать в общих расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В статье 1 Закона, раскрывая понятие «общие расходы», законодатель четко указывает, что общие расходы, это расходы собственников помещений на содержание общего имущества многоквартирного дома. В той же статье, понятие «общее имущество» раскрывается, как части комплекса многоквартирного дома.
Из вышеизложенного следует, что собственники квартир в многоквартирном доме обязаны ремонтировать и содержать многоквартирный дом, в котором находится их квартира, включая подъезды, подвалы, крыши, лестничные марши и площадки, и придомовую территорию за свой счет. Фасадная часть дома не исключение, фасад тоже должен ремонтироваться за счет самих собственников квартир.
Другой вопрос – порядок осуществления.
Если в Вашем доме создано товарищество собственников жилья, у вас есть утвержденная смета расходов на год (или долгосрочная — на 5 лет), работы по смете выполняются и деятельность ведется в рамках закона, то требование о ремонте фасада в принудительном порядке не будет иметь законной силы.
Как это должно происходить?
Как было отражено выше, согласно Закона «О содержании многоквартирных домов» все решения относительно управления и содержания общего имущества принимается общим собранием многоквартирного дома.
Из этого следует, что если кто-либо, независимо от организационно-правовой формы, намеревается ремонтировать какую-либо часть вашего дома, это лицо должно быть выбрано на общем собрании вашего дома!
Давайте для того, что было более понятно, представим, что это ЖЭУ. Итак, для того, чтобы ЖЭУ могло заняться покраской вашего дома, оно должно представить на общее собрание смету расходов, в которой отражен объем работ и цены на услуги.
Если эта смета удовлетворит общее собрание и большинство проголосует «за» смету, то ЖЭУ должно будет представить на общее собрание договор управления. Ознакомившись с пунктами договора, вы, как члены общего собрания имеете право вносить изменения и дополнения в пункты договора, а затем вынести договор на голосование.
Если общее собрание большинством голосов решит, что пункты договора приемлемы, ЖЭУ заключает договор в отдельности с каждым жителем (если это ТСЖ то с ТСЖ, если в доме выбран способ непосредственное управление, то с уполномоченным представителем дома). И только после этого сотрудники ЖЭУ могут приступить к работе и сбору средств на покраску фасада.
Помните, если вы не выбрали одну из форм управления многоквартирным домом (непосредственное управление, управление через ТСЖ, и управление управляющей организацией), или выбранная вами форма не функционирует, то местный орган исполнительной власти «хукумат района» имеет право передать управление вашим домом жилищно-эксплуатационной организации на конкурсной основе.
В этом случае выигравшая тендер на управление вашим домом организация будет осуществлять управление вашим домом. Уже эта организация в течение года будет принимать решение, относительно ремонта и содержания дома.